TUhjnbcbe - 2024/10/25 17:21:00
一个错误的认知，可能会导致很多错误的判断，在城市开发中，我们对于西安最大的认知错误，就是西安很大！因为，曾经YK时期提出了“大西安战略”，但实际上“大西安”行政从来都不存在，大西安的“大”，更多是理想远大。从实际出发，西安的面积十分有限，全域面积平方公里（不含西咸新区代管部分），即便放在全省地市级范围，也仅比铜川面积大（铜川约平方公里），面积还不如咸阳（咸阳约平方公里），因此，“大西安”的概念，更像是一个美好期待！年4月份，国家发展改革委网站正式发布《年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，其中，明确涉及西安包括支持西安等都市圈编制实施发展规划、关中城市规划实施联席会议制度落地等等。▲大西安范围-示意图大西安：规划范围将包括西安市整个行政辖区，渭南市富平县、蒲城县，咸阳市秦都、渭城、泾阳、三原两区两县，面积平方公里。西安都市圈：包括西安市行政辖属的11区2县，咸阳市行政辖属的2区1市5县(秦都区、渭城区、兴平市、武功县、三原县、礼泉县、乾县、泾阳县)。大西安西安都市圈，这两个概念高度重叠，可以将“西安都市圈”视为“大西安”规划的一个官方版本，但大西安的土地资源并不是西安一家独享！如果没有对比，我们对于西安的判断，可能会偏靶，但如果放在“西三角”之中来看，西安面积就更加狭小。重庆面积约平方公里，仅主城区便达到约平方公里；成都面积约平方公里，仅主城中心区便达到约平方公里。年5月，重庆市正式扩张主城区，主城都市区范围包括21个区：原主城9区（.19km）即渝中、大渡口、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸、北碚、渝北、巴南为中心城区；渝西地区12个区即涪陵、长寿、江津、合川、永川、南川、綦江、大足、璧山、铜梁、潼南、荣昌为主城新区，这一范围还包含两江新区、重庆高新区、万盛经开区三个功能区。主城都市区面积、常住人口、经济总量分别达到2.87万平方公里、万人和1.8万亿元。▲重庆市功能划分-示意图相比之下，西安面积就十分紧凑，全域面积平方公里（加上西咸代管部分，一共平方公里），与重庆相比较，西安辖区更不占优势：其一，如果西安主城区以三环线为界，仅有约平方公里（包括汉长安城遗址在内），相比之下，重庆主城区面积是西安的大约70倍。其二，如果西安主城区以城六区（新城、碑林、莲湖、雁塔、灞桥、未央）为界，面积仅有平方公里，重庆主城区面积是西安的34倍。但如果不了解这个情况，我们经常会拿重庆对比西安，觉得西安发展太过集中，城区过于高密。一直以来，很多人将西安经济体量与重庆、成都相比，一开始就出现偏差，因为，西安的整体规模远比重庆要小，重庆的辖区面积相当于一个中等省份。年——年，全国主要城市GDP统计，重庆上涨.50%（全国第三），西安上涨.18%（全国第七），其实无论是地均、人均GDP，西安的发展都不比重庆差。但因为土地资源紧张，西安城市开发的难度要比重庆、成都更严峻，它们是“从有变优”，我们是“从有变缺”！为什么辖区面积平方公里，西安土地资源如此紧张？这里面主要有两个原因：其一，历史原因，土地面积紧张：上世纪行政区调整，西安辖区不断缩水，将咸阳划出西安，两番折腾之后，咸阳占据关中平原最好土地，连渭河都变成了咸阳的“城中河”，除此之外，三原、泾阳、兴平划给咸阳，蓝田、户县、周至贫困山区划给西安，造成西安辖区积贫积弱的现状。其二，红线存在，加剧土地紧张：西安城市开发有“四条红线”限制，分别是：①城镇开发边界（建成区平方公里）、②永久基本农田保护线（.42平方公里）、③生态保护红线（秦岭生态保护区.67平方公里）、④遗址保护红线（遗址保护区.52平方公里），由于“四线并列”的刚性约束，西安可开发和利用的土地资源也是捉襟见肘。当然，也有人提到，关中平原是最早的“天府之国”，怎么可能面积如此狭小？但实际就是如此。一般情况下，关中平原的概念包括西安、咸阳、渭南、宝鸡、铜川，西安只是其中之一，还是面积垫底的那个。铢分毫析，在土地资源相对匮乏的情况之下，西安所遭遇的是无法理解的楼市“供需失衡”，新房供给量远远无法覆盖需求，导致西安房价连续上涨56个月，还有大批量出现“千人摇”，不少家庭沦为楼市“氛围组”。但土地资源紧张是客观存在，绝对不是因为个人好恶变化，因此，在土地资源紧张的背景之下，缺少土地供应还会继续出现！（稿件已于年1月6日发出）作者/来源：刀评楼市声明：版权归原创所有，转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。