5月31日,西安市土地招拍挂市场迎来首次集中供地,共推出22宗亩开发用地。其中17宗土地采取网上挂牌出让,其余5宗将于6月29日公开拍卖,总用地面积约亩。
这是自“3·30西安楼市新政”要求建立完善房地联动机制以来,根据“限房价、定品质、竞地价”原则首批集中供地,也是首次在土地出让时明确了毛坯销售指导价。
即将拍卖的5宗地全部位于主城区,很大程度上缓解了主城区房源紧张的问题,给更多购房者提供可选择的机会。5宗地所处的板块均为热点板块,2宗地位于大明宫板块、1宗位于高新泛高新板块、1宗位于鱼化寨板块、1宗位于航天产业园板块。
地块概况及竞拍要求
说明:数据来源于CRIC系统
5宗地中规模最大以及商品住宅毛坯销售均价最高均是地块④(GX3-)。地块④位于高新区泛高新板块,占地面积为.59亩,商住混用,容积率为居住用地不大于2.8,商业用地不大于4。
多亩地,在土地稀缺的高新区实属难得,稀缺性也不言而喻。从地块的商品住宅毛坯销售指导价元/㎡和挂牌起始价389万元预测,未来产品规划可能会打造高品质住宅社区。
从5宗地的其他竞拍要求来看,大明宫板块和泛高新板块对商品住宅自持要求基本相同,自持比例10%,自持年限是10年;航天城产业园板块要求相对较低,自持比例仅5%,自持年限为10年。在土地稀缺的大明宫板块和泛高新板块拿地附件条件更加苛刻,对竞拍人的要求比其他区域也更高一筹。
板块土地市场表现
说明:数据来源于CRIC系统
年-1年5月,两年多的时间里,土地成交规模最大的板块是泛高新板块,共成交51宗土地,总用地面积为万㎡;成交量主要集中在-0年,今年以来泛高新板块还没有土地成交,地块④(GX3-)是该板块今年以来首次挂牌出让经营性用地;近两年成交土地楼板价也是几个板块中最高,为元/㎡。
板块住宅市场表现
说明:数据来源于CRIC系统
近两年各个板块的商品住宅市场仅有泛高新板块基本供需平衡,供求比为1.04,其他三个板块均是供不应求;泛高新板块的成交均价在几个板块中表现突出,达到元/㎡。
近几年泛高新板块“地王”频出,高地价倒逼高房价,另一方面得益于区域产业的汇聚,导入大量产业人群,为区域的房地产市场发展提供人口红利,房价一路攀升至西安市的至高点。
板块品牌开发商进驻
说明:数据来源于CRIC系统
目前各板块在售项目及开发商的品牌来看,泛高新区板块和航天产业园板块在售品牌开发商项目多,未来市场竞争相对激烈,泛高新板块在售项目销售均价基本在2万+;对于后续新地块产品定位规划及未来入市价格将是一个挑战。从这个方面来看,泛高新地块未来将面临机遇与挑战并存的局面。
地块能级评估对比
栅格土地评估系统显示地块①所处栅格属于高能低潜能级
栅格土地评估系统显示地块②所处栅格属于高能低潜能级
栅格土地评估系统显示地块③所处栅格属于中能高险能级
栅格土地评估系统显示地块④所处栅格属于高能高险能级
栅格土地评估系统显示地块⑤所处栅格属于高能低潜能级
栅格土地评估系统对即将拍卖的5宗地块评估结果显示,宗地①、②和⑤所处的大明宫板块和航天产业园板块,属于高能低潜能级,目前两板块市场热度高,房价高,后期土地存量不足,未来发展潜力小。
宗地③所处的鱼化寨板块属于中能高险能级,目前区域的市场环境和房价处于中等水平,且发展趋于饱和,未来城市发展规划动力不足,缺少支撑,地块开发风险偏高。
宗地④所处的泛高新板块属于高能高险能级;高新区经过20多年的发展,核心区已经非常成熟,市场外溢趋势明显,泛高新板块承接了核心区市场外溢。目前区域已经形成高地价、高房价的市场环境,而且市场热度长期处于高位,高地价也意味着高品质、高房价,但是市场是否能够持续保持这个热度,持续为高房价买单,需要多方面考量。
从区位、交通、配套、土地市场、商品房市场以及品牌开发商进驻情况等综合对比分析即将公开拍卖的5宗土地,小编认为泛高新板块虽然属于高能高险能级,但是区域拥有强大的产业支撑,未来前景依然看好,地块④的拍卖结果将成为西安楼市的一个新热点,值得期待!
大家对于首次集中供地土拍的热度有何见解?最高楼板价是否能够突破新高,达到00元/㎡以上,欢迎来留言区交流!
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