TUhjnbcbe - 2024/9/11 1:48:00
5月份西安楼市新政出台、6月中旬西安楼市“以旧换新”落地的时候，大家对二手房市场充满了期待，期待改善需求的释放能够带来市场的回升。但从目前来看，西安二手房市场并没能企稳回升，在价格继续下滑的同时，成交量也复制了去年上半年的行情走势，持续回落。接下来，就看三季度的成交量能否像去年三季度一样，逐步回升了。至于“以旧换新”对于市场的带动，别抱有太大的希望。二手房成交量连降3个月今天（7月8日）早上，西安市住房和城乡建设局发布了《年6月份二手房网签情况》。数据显示，年6月份西安全市存量房（二手房）网签备案面积86.84万平方米；其中，住宅网签备案套，面积81.57万平方米。照此计算，年6月份西安二手房网签面积环比下降3.13%、同比上涨14.99%，二手住宅网签面积环比下降4.57%、同比上涨22.07%。年上半年，西安二手住宅网签面积共计.14万㎡，网签套数共计套，平均每月网签套数套。值得注意的是，虽然说西安二手住宅网签面积、套数同比的角度比去年同期上涨，但从环比来看，与去年的走势非常类似，都是单月网签量在3月份达到高点之后，二季度的3个月开始逐步下降。一季度一般是二手房市场的旺季，主要是对于为了小孩上学而买二手房的家庭而言，当年9月份上小学的话，买房、落户这些事情需要在5月份之前搞定。特别是对于热门学区而言，现在普遍采用的是房户一致的情况下按照落户顺序来录取，这个时候更早的买房落户相对来讲在入学这件事情上更安全一些。市场需求在一季度爆发之后，二季度往往会进入一年二手房市场中的淡季，成交量开始有所下降。而对于当前的西安二手房市场来讲，最大的压力依然来自于挂牌量，以及同区域新房市场的冲击。2周前，西安二手房挂牌量超过13万套的时候，地产房剑推送了一篇文章《西安二手房挂牌量突破13万套》。今天，这个挂牌量数据已经达到了套！也就是说，挂牌量在过去2周时间里，又增加了将近套。成交的速度赶不上增加的速度，去化周期进一步增加。挂牌量高企之下，对于急需资金、急需置换的业主而言，只能选择降价出售。因此我们可以看到市场上频频传来一些小区二手房成交价，击穿过去一年底价的消息，由此西安二手房价格也是持续下降之中。根据国家统计局发布的数据，年5月份西安二手住宅价格同比下降5.6%，一年时间一平米下跌个一两千块钱已经非常正常。实际上，二手房市场的压力除了来自自身之外，还来自于新房市场。在新房市场同样降温之下，即使是一些热点板块的新房价格在过去一年时间里也出现了暗跌，新入市的项目更好的产品之下价格甚至比一年前的项目价格还低，在此环境之下同区域的二手房也就缺少竞争力。例如：软件新城板块的招商臻观府二手房挂牌均价元/㎡，小高层房源挂牌价基本在3万元/㎡以上了。而同区域的新房，中海云水观园纯小高，成交价不到2.6万元/㎡。二手豪宅成交火热二手房市场上，最火热的依然是千万级豪宅市场。西安二手房市场天花板、单价10万元/㎡左右的中大国际九号，5月份、6月份均有房源成交，今年上半年共计成交了3套，单套总价都在万元以上。与中大国际九号紧邻、挂牌均价元/㎡的天地源丹轩梓园，近90天成交了5套。前几天一套㎡带学位的洋房又以万元成交，再加上中介费、税费这些，总价在万元以上。而同小区最新公示价格的㎡洋房，单套总价在不到万元。与高新的千万级豪宅主要是大平层不同的是，曲江的千万级豪宅以别墅为主，南湖边的华侨城坊、曲江公馆等小区今年上半年都有千万级房源成交。另外，西安法拍市场上，阿里司法拍卖平台、京东法拍平台今年上半年共计有5套千万级豪宅成交，7月份又有1套千万级房源成交，今年已经成交了6套。《丁祖昱评楼市》今天发布了一组千万级、三千万级、五千万级豪宅成交量TOP10城市，上海今年上半年千万级豪宅成交了套，遥遥领先。北京、广州千万级豪宅成交量在套以上，深圳接近套，杭州套。今年上半年，全国还成交了18套亿元级顶豪，上海占了14套，青岛有2套，北京、广州各有1套。西安虽然上半年千万级豪宅成交量没能进去全国TOP10，但预计距离全国TOP10也不远。因为，全国第10名厦门上半年千万级豪宅成交量为套，而西安仅曲江星河湾今年上半年加推的房源中就有88套房源在万元/套以上，这批房源开盘卖完。上半年还有招商西安序（销售额9.62亿元）、曲江九曲松间（销售额1.58亿元）、中大国际99、绿城清水湾、源邸壹号院（销售额1.62亿元）、雁鸣墅语二期等千万级豪宅在售，保守估计今年上半年西安千万级豪宅成交量应该在“套+”。下半年，西安还将迎来曲江星河湾二期、源邸滨湖等千万级豪宅项目入市销售。我们坐等全年西安的豪宅成交数据。