9月19日,西安市正式解除限购,按照西安市发布《促进房地产市场平稳健康发展工作会议》,明确规划:
会议提出:一是进一步优化调整限购范围,我市二环以外区域取消限购。
二是全面推行“带押过户”,落实好换购住房退税优惠政策。
三是加大刚性和改善性住房供给,做好价格监测指导,确保房地产市场供需平衡、结构合理、价格平稳。
四是严格执行房地产销售信息公开制度,切实维护购房群众合法权益。
五是实施分阶段办理施工许可和联合验收,全面推行新建商品房“交房即交证”。
六是完善房地产企业诚信评价机制,促进企业依法诚信经营。
换句话来说,在武汉、郑州、合肥、扬州、大连、沈阳、天津、南京、济南、青岛、苏州等城市放松或解除限购之后,西安终于加入限购解除大军,这个时间段不急不慢,还是保持了西安“定性十足”的姿态。
这对于西安来说,无疑是一次重磅政策变动,将会改写某些城区的发展轨迹!
这一次限购解除之后,对西安市场将会产生多重影响,其中,影响的关键,就是区域发展的快慢将会出现变动!
其一,限购板块将迎来客群增加。此次限购解除之后,对于原来限购的板块如雁塔区、未央区、灞桥区、长安区,将进一步扩大购房群体规模,有助于一二手房源去化。
其二,非限购板块将丧失政策支撑。西咸新区(沣东新城、沣西新城、秦汉新城、空港新城、泾河新城、西咸能源金贸区)、临潼、蓝田、鄠邑、周至、阎良等区域丧失政策加压,去化速度将进一步下降。
其三,热点板块将迎来流量潮汐。目前西安供需双高的板块,主要是高新区、港务区、浐灞生态区,此外,还有航天城、经开区等,这些区域一旦解除限购,楼市的供应将会出现肉眼可见的“供不应求”。
在时光长河之中,这种变动并不特殊,但在当下,限购解除之后,对于热点板块的土地出让,还有基础建设,无疑是重中之重!
年1月份,西安主城开始限购,截至目前,西安楼市限购已经有六年多,相当于两个楼市小周期!
在这期间,西安楼市出现了什么状况?至少有五个情况出现:
其一,西安楼市长期执行“缩量保温”:我们回顾一下西安楼市的供应量,年供应房源约17万套,而到了年,西安楼市主城区的供应量不到7万套。除了西咸新区之外,虽然总体保持“供销两旺”,也让北方其他城市羡慕不已,但市场“缩量保温”情况可见一斑。
其二,西安房价涨幅出现“无序跳涨”:从年3月份开始,西安房价“量价齐增”,年市场均价超过1.5万/㎡,年市场均价达到1.7万/㎡,目前市场均价已经在1.8万/㎡,随着“老盘新推”项目逐渐殆尽,没有低价盘拉均板块价格,导致部分板块均价是年房价的三倍。
其三,西安市场意外打破“环线意识”:在年之前,西安楼市受制于环线影响比较明显,“骗我出三环”一度引发了热议,但随着航天城、奥体中心、高新CID、软件城、未央湖等板块崛起,规划、资金、购房者纷纷进入新区,反倒是让三环内、二环内遭遇价值认知危机感,部分主城盘还滞销。
其四,西安楼市土地市场“反推豪宅化”:从年开始,西安“万元地”涌现,几乎是遍地开花,荟聚曲江二期、雁鸣湖、世博园、总部区、未央湖、大明宫、西咸能金区、沣东新城、沣西新城、软件城、高新三期、航天城等,几十宗“万元地”入市,直接让西安提前进入全面豪宅化。
其五,西安楼市“西南-东北”两极化发展:西安楼市流量最大的两个板块:西南高新,东北国港。不同之处在于,高新核芯一直坚持走高端,房价基本在2.3-3.5万/㎡,但港务区主要是改善盘,房价基本在1.3-2万/㎡,相差大概1万/㎡左右,个别盘或多或少。
现在二环外限购解除,对于西安市场来说,无疑是一次正向输血,虽然非限购板块会承压,但也迎来了好转的期待。
但每个城区的发展状况是不一样的,碑林区需要减量开发,港务区需要增量开发,这完全是硬币的两面。
正如我们之前所说的,西南高新和东北国港楼市就是一场合谋,一个瓜分中高端收入群体,一个瓜分中低端收入群体,通过近1万/㎡的价格差来实现分流。这几年来一直如此,两个区域互动也是乐此不疲。
但港务区最缺什么?两个:一个是充盈港务区发展的百万级规模人口,另一个是支撑港务区继续建设的大量资金。前者需要“以房控人”,后者需要“以地筹钱”,未来奥体CBD的建设和渭河南岸总部基地,都要依赖这些。
现在放开限购之后,想要买入西安资产的家庭,一定有大批人瞄准环境好、学校好、价格低的项目,而港务区几乎是必选项!
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