港务区从最早默默无名的新筑镇、双寨村、华南城、西航花园，浐灞北边的小兄弟等标签，到现在红极一时的中国全运会、奥体中心、长安系现代化河景、三大名校落地、西安最具性价比等名片。
港务区无疑是西安市最成功的新区之一，也是周期最短、最完整的新区发展样本，通过一系列顶层设计与实战运营的操作，实现偏远郊区的快速发展，其实港务区也经历了四个发展阶段：困局期、破局期、起势期、冠绝期，目前逐渐进入第五个发展阶段：瓶颈期。
贰港务区的破局（年-年）
港务区如果想要摆脱困局，破局利器还得是土地财政+地产开发，随后重点项目跟进，逐步完善配套设施，这是新区开发的有效发展模式之一，曲江一期在无产业支撑的情况下，也是通过类似的方法发展起来的。但是土地财政和地产开发非常依赖市场环境，这个时候市场环境如何呢？
年-年短短三年，西安房地产市场经历了冰火两重天。
冰：熟悉的都知道年严查商品房五证齐全销售，开发项目入场资金的门槛提升了倍数量级，导致许多项目因为现金流紧缺，还没撑到拿预售证就烂尾。如佳诚长安集、中航华府、西江月等项目，就连当时西安房企一姐的天朗，因为这个政策，导致大量资产转让，光交易环节的税费都能再盖一个小区了，算是断臂求生了。自此西安市场进入存量压力最严重的一年。
而市场的凉意传达到土地时，对于地方土地财政影响非常大，本来很多地方政府的发展思路为：招引产业/建公园→房企买地→资金回流→建配套→再高价卖地，最终实现正循环。但市场的凉意导致你第一步没有迈出去就歇了，比如当时要打造的曲江雁梦湖板块、浐灞金融园区、高新鱼化新城都因为这样那样的原因导致流产。
火：年是一个拐点，从国家层面，首次降准+棚改货币化开始，全国楼市热度攀升，炒房客大量入场。而从年10月起，郑州、温州投资团入场西安扫荡存量房，本地刚需改善紧迫跟进，导致市场前两年的存量快速出清。到年3月，市场已经严重的供不应求，剩余有货的项目在无备案价格限制的情况下，短短几月房价上涨50%的比比皆是。
也是这时，全国性品牌房企加速入场，个顶个的手拿大量现金（融资），势必要在西安拿下一宗宝贵的土地，本年土地量价未有明显增幅，但是政府土地推介会上已经开始高朋满座了，本地小型房企也察觉了市场竞争环境的变化，开始寻求套现，或者合作共赢。
说回到港务区，在16年10月以前，市场环境不好的时候，港务区做了哪些动作？
（以
下内容均属于外部看客的角度）
第一步：选取优势板块，聚焦发展
首先分为多点发展和聚焦发展，当然没有优劣之分，只有切实情况之分。小编认为像沣东新城的规划就为多点发展，在能源金茂区、中央商贸区、自贸产业园、昆明池、欢乐谷五点同时发力，但彼此缺乏连接，用于建设配套的资金就这么多，分给能金多点，商贸就少点。铺的大，走得慢，从目前来看，属于提前进入瓶颈期。当然这样能够实现更多的土地出让，沣东新城疆域大，能赶市场环境好的时候发展一波是一波。
但是港务区拒绝多点发展，而是聚焦发展。港务区最早在欧亚大道以东的陆港金融小镇和华南城商贸区，已有建成的路网和商业，但港务区深谋远虑，短期战略性放弃欧亚大道以东，选择了靠近灞河的片区，以欧亚大道以西，灞河以东的区域聚焦发展，开始第一批征地工作，后期成长为大名鼎鼎的奥体中心板块。
第二步：土地征收，耕地先行，控制首期资金投入
届时，港务区首开区存有大大小小的村落约9座，剩余均为耕地，而村落相对于耕地的征地工作要难很多，主要还是安置成本高和博弈周期长。因此自年起，港务区从低成本的耕地开始征收，至年，首开区内一半以上的耕地陆续转为收储用地。这些耕地之上，后期成长为奥体中心场馆、绿城全运村、融创望江府、华润未来城市等。
年耕地征收完毕，进入10月，主城区房地产市场开始井喷，成交量价攀升。同时港务区也迎来一个重大利好，同年11月，西安市地铁3号线贯通，港务区与主城区连通，港务区逐渐出现在客户视线里。
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第三步：在市场用地供应紧缺时，大量供地发声，用平台公司托价托量，与西安主城区地价体系接轨
港务区的收储用地在年首批进入土拍市场了，让你们看看港务区的眼光有多毒，野心有多大。
这个时候西安土拍市场呈现一种现象，房企拿地积极性非常非常高，但主城区供不出来地。年住宅用地供应量，老城区就不提了，本来土地供应就有难度，遗留问题又多，而开发新区中，高新2宗、经开5宗，曲江本区10宗、曲江大明宫7宗、浐灞10宗、航天5宗、西咸新区仅沣东5宗，哪个不是深耕多年的老大哥，但显然并没有对井喷的市场有充分的准备，然而之前几乎没有市场声音的港务区，全年供应15宗，一下子在西安土地市场上开了一个口子，多数房企注意到这个新地方。
然而房企到港务区现场勘察后，还是拿不准港务区的发展，毕竟届时港务区只是刚做完土地征收工作和地铁3号线通车，房企不敢进入，怎么办？
没关系，港务区已经做好准备了，届时主城区开发新区中（高新、曲江、浐灞、航天、西咸），年全年楼面均价在元/㎡，而港务区陆港集团（平台公司）直接把15宗土地中的10宗强行托底，并且将楼面均价抬到元/平米，与主城区土地价格体系接轨。他们预测到了市场未来的热度走势，这样的魄力当时让人大为震惊和怀疑，起码让各房企高度重视。但这样就完了吗？像现在泾河新城就是这种简单粗暴的玩法，如果没有后手预备，最后就只能徒增地方债务。
第四步：顶层设计决定后期兑现，与全国性稳健性的房企进行战略合作（年3月）
前面说了17年供地15宗，其中10宗陆港集团托底，还有4宗是被一家叫西安国际陆港文远置业有限公司摘得，怎么还是陆港旗下的公司？其实查询这家公司的股权架构就会知道，这就是后面大名鼎鼎的绿城全运村项目，绿城与陆港51%+49%股份，长期战略合作。这4宗地就是绿城全运村的一期，18-20年又持续和绿城开发多个地块，就是后面的二三四期，绿城全运村这个项目在后期深远的影响着港务区的发展，为港务区高品质形象，高交付兑现能力，打了个样。（没有任何广告性质，这项目绝对是港务区先行者，后期卖得好该人家赚）
这种管委会平台公司与品牌房企合作开发模式，在曲江也有一个，就是大名鼎鼎的中海曲江大城，曲文投和中海50%+50%股权，共同开发，管委会给你搞学校，你开发商好好盖房好好卖。这种千亩大盘的合作开发，优点是能够长期持续地改善区域形象，稳住市场基本盘。如果交由开发商自行开发，这么大的开发体量，中间存在的变数太大了，遇到市场环境差的时候，开发商大概率就撂挑子，或者降个标准，甚至出现承诺开发千亩大盘，承诺建学校，结果市场不好，学校也不建，增储用地也不拿了的这种真实存在的案例。但这个时候如果股东中有政府平台公司，那么项目开发的价值观就能扭正过来，且保证项目开发资金到位，使项目能够稳健开发。
来，大家让一让，真正的主角出场了！！
第五步：重点项目建设：产业升级、城市更新、板块名片三手都要硬（年9月）
17年9月西安市年第三批重点项目——“西安传化公路港项目”、“国际港务区安置房项目”、“西安体育中心项目”正式开工。
首先是产业升级：西安传化公路港项目是产业招商引资项目，主要建设“两中心一平台”：城市物流配送中心、物流大数据中心和供应链运营服务平台，对于产业方面小编懂得不多，可以理解为产业布局、补充或升级，总体必然是正向的。
其次是土地征收工作进入重要环节：国际港务区安置房项目，包括16个整村、1个局部村的安置。这个意味着港务区正式启动城中村的拆迁安置工作，能够保证整区统一协调发展，并释放出更多的土地用于后续出让，为下一步发展打好了基础。
最后是最具战略意义的重点项目：西安体育中心项目，就是本次的主角，因为年国家体育总局苟仲文局长一行来陕调研，就是来调研这位主角，随后回京便与陕西签订了《国家体育总局陕西省人民政府合作推进全民全运建设健康陕西的框架协议》。没错，他就是后期承接了全运会的奥体中心项目。过往各一二线城市凡是有举办过全运会的，对于举办区域的经济、财政、城市发展、招商引资、人口就业的提升是肉眼可见的。就仅仅一个“全运会”的名片，就使得港务区在未来几年的刚需市场频频发声。
当你复盘港务区破局之路时，你会看到很多熟悉的招数，聚焦发展、土地征收、平台公司托底土地，平台公司与品牌房企战略合作、重点项目跟进等等。
当然了，港务区成功了，你会说一句港务区有眼光，是集大成者，但背后的战略、谋略、决策、执行，是普通人难以企及的。
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